Interdiction de location des passoires thermiques : calendrier et solutions
Les logements qualifiés de passoires thermiques seront bientôt interdits à la location. Cette nouvelle réglementation inquiète les propriétaires bailleurs.
Elle concerne particulièrement ceux possédant des appartements en copropriété, où les marges de manœuvre sont réduites.
Pourquoi cette interdiction ? Quel est le calendrier ? Existe-t-il des dérogations ? Nous répondons à toutes vos questions.
L’essentiel de la réglementation
L’État interdit progressivement la location des DPE F et G, considérés comme des passoires thermiques. L’objectif est d’imposer une rénovation énergétique massive.
Voici les échéances clés à retenir :
- 1er janvier 2023 : interdiction des logements G les plus énergivores (+450 kWh/m²/an).
- 1er janvier 2025 : interdiction de toute la classe G.
- 1er janvier 2028 : interdiction de toute la classe F.
- 1er janvier 2034 : interdiction de toute la classe E.
Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 vise à éliminer ces logements du parc français. Une passoire thermique consomme une quantité excessive d’énergie.
Ce calcul se base sur la consommation annuelle par mètre carré. L’isolation, la ventilation et le chauffage déterminent cette performance.
Concrètement, cela concerne les étiquettes suivantes :
- Classe F : consommation entre 330 et 420 kWh/m²/an.
- Classe G : consommation supérieure à 420 kWh/m²/an.
Selon les statistiques, le parc français compte environ 7,2 millions de logements classés F ou G.
Pourquoi parle-t-on d’indécence énergétique ?
Ces logements sont naturellement inconfortables. Ils subissent de fortes chaleurs en été et le froid en hiver. Pour compenser ces désagréments, les occupants augmentent le chauffage.
Cela entraîne plusieurs conséquences négatives :
- Des factures énergétiques très élevées.
- Un risque sanitaire dû à l’humidité.
- Une augmentation des émissions de gaz à effet de serre.
- Une baisse de la valeur immobilière (valeur verte).
C’est pourquoi l’État considère désormais ces biens comme ne répondant plus aux critères de décence.
Le rôle central du nouveau DPE
L’interdiction s’appuie sur le nouveau DPE, entré en vigueur le 1er juillet 2021. Sa méthode de calcul est plus stricte et homogène.
Surtout, ce diagnostic est désormais juridiquement opposable. Il sert de base légale pour appliquer la loi.
Le DPE Collectif
Le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés antérieures à 2013. Cette mesure facilite la prise de décision pour les travaux.
Son entrée en vigueur est progressive, débutant par les copropriétés de plus de 200 lots au 1er janvier 2024.
Notez bien : c’est la lettre du DPE individuel qui compte pour l’interdiction de louer. Toutefois, la performance globale de l’immeuble influence fortement cette note.
Vente et audit énergétique
Vendre une passoire thermique ne vous dispense pas d’obligations. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’un bien classé F ou G impose la réalisation d’un audit énergétique.
Cet audit détaille les scénarios de travaux pour l’acheteur. Il concerne pour l’instant les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.
Risques et Sanctions
Pouvez-vous continuer à louer un bien classé G ? Techniquement oui, mais vous serez dans l’illégalité. Le locataire peut se retourner contre vous.
Le juge pourra prononcer plusieurs sanctions :
- L’obligation de réaliser des travaux.
- Une réduction forcée du loyer.
- Le versement de dommages et intérêts.
Les exceptions à la règle
Le décret du 8 avril 2022 prévoit heureusement des dérogations. Vous pouvez continuer à louer si les travaux :
- Modifient l’aspect extérieur en contradiction avec les règles patrimoniales (monuments historiques).
- Coûtent plus de 50 % de la valeur vénale du bien.
- Présentent un risque de pathologie pour le bâti (prouvé par un expert).
- Sont impossibles à réaliser juridiquement ou techniquement.
Comment éviter l’interdiction ?
La seule solution durable reste la rénovation énergétique. Attention, une seule action isolée suffit rarement.
Il faut viser une rénovation globale (isolation, menuiseries, ventilation, chauffage). Ces travaux bénéficient de nombreuses aides comme MaPrimeRénov’.
Le défi de la copropriété
En copropriété, les travaux sur les parties communes (façades, toitures) nécessitent un vote en Assemblée Générale. Cette procédure prend du temps.
Parfois, certains copropriétaires bloquent les décisions. Si un bailleur ne peut pas rénover à cause d’un refus d’AG, il pourra potentiellement se retourner contre le syndicat des copropriétaires.
