Publié le: 17 - 02 - 22
Tout comme le DPE individuel, le Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif) a été profondément transformé au 1er juillet 2021.
Pourquoi et quand réaliser ce diagnostic immobilier obligatoire ? Qui doit s’en charger ? Quelles différences avec le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), l’Audit Energétique en copropriété, le Diagnostic Technique Global (DTG) ou l’Audit global ?
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Fiche récapitulative : DPE collectif et PPPT, résumé des nouvelles obligations en copropriété.
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Au sommaire
> Quelles différence entre ancien et nouveau DPE ?
> Que contient le Diagnostic de Performance Energétique en 2021 ?
> Qui peut réaliser un DPE collectif ?
> Comment se déroule un diagnostic énergétique collectif ?
> Y a-t-il des aides à la réalisation d’un DPE collectif ?
> Pourquoi faire ou refaire un DPE collectif 2021?
> Quelles différence entre le DPE et les autres études (PPPT, DTG, Audits...)?
À l’inverse du DPE individuel qui ne concerne qu’un logement dans un immeuble, un DPE collectif évalue la performance énergétique de l'ensemble d’un bâtiment en incluant les parties communes de l’immeuble.
Jusqu’à sa transformation en 2021, le DPE collectif était obligatoire pour tout immeuble de moins de 50 lots à chauffage, climatisation ou eau chaude sanitaire collectif et devait être réalisé avant le 31 décembre 2016 (source : loi Grenelle 2).
Cette obligation s'appliquait à tout type de bâtiment : habitations, tertiaire… Le DPE obtenu avait une durée de validité de 10 ans et pouvait remplacer les DPE individuels.
Pour les immeubles d'habitation de plus de 50 lots en chauffage collectif, l’obligation concernait la réalisation d’audits énergétiques à réaliser durant cette même période.
La loi Elan du 23 novembre 2018 est à l’origine de la nouvelle version du DPE collectif entrée en vigueur le 1er juillet 2021.
Elle inclut d’importants changements expliqués ci-dessous.
La majorité des changements ont pour but de fiabiliser et d’homogénéiser les DPE réalisés afin d'obtenir des DPE standardisés, dont la portée n'est plus uniquement informative (à l’exception des recommandations de travaux qui conserveront ce caractère informatif).
Au travers de cette modification, la loi confère donc au DPE la même opposabilité juridique que les autres diagnostics immobiliers, d’où l’emploi du terme opposable pour qualifier le nouveau DPE.
Ce nouveau DPE doit permettre de faire prendre conscience aux copropriétaires de l’état énergétique de leur bien afin de favoriser la rénovation énergétique des passoires thermiques.
L’article 158 de loi Climat et Résilience du 22 aout 2021 a rendu cette nouvelle version du DPE obligatoire pour tous les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 2013.
Cette obligation entrera en vigueur entre 2024 et 2026 en fonction du nombre de lots principaux d’une copropriété.
Le DPE collectif sera obligatoire à partir du :
> Le DPE collectif ne vaut plus DPE individuel :
Le nouveau DPE collectif peut désormais être utilisé pour faciliter la génération des DPE individuels de chaque logement. En contrepartie le DPE collectif ne peut plus être utilisé comme un DPE Individuel.
> La fin des calculs sur factures et les DPE vierges :
Une seule méthode est désormais valable et adaptée suivant le mode de gestion du chauffage et de l’eau chaude sanitaire : le calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL).
Ce calcul est réalisé à partir des données recueillies par un expert, professionnel indépendant et certifié. Il tient compte de 5 postes de consommation de l’habitation : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage et fonctionnement auxiliaire (ventilation, pompes…).
> L’Opposabilité juridique :
Les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 ont une portée juridique identique à celle des autres diagnostics techniques annexés aux actes de vente et baux immobiliers. Les scénarios de travaux conservent quant à eux une valeur uniquement informative.
> Les Conséquences :
Le nouveau DPE (individuel) sert de juge de paix pour déterminer les logements entrant dans la catégorie « Passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE).
Ces « Passoires » font l’objet de dispositions visant à réglementer dès 2022, l’augmentation de leurs loyers et à interdire, à terme, leur location.
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Le Diagnostic de Performance Energétique doit permettre de renseigner les copropriétaires sur l’état énergétique de leur copropriété et les aider à évaluer plus facilement la faisabilité d’opérations de rénovation énergétique.
Pour cela, ce document est constitué :
> D’une description de l’état énergétique de la copropriété.
Cet état des lieux prend en compte caractéristiques du bâtiment, des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude, éclairage, etc. ;
> D’une étiquette énergétique et d’une étiquette climat,
Le nouveau DPE comporte une nouvelle étiquette (de A à G) intégrant deux volets : la consommation énergétique (kilowattheure d’énergie primaire par m² par an) et les émissions de gaz à effet de serre (kilogramme équivalent de CO2 par m² par an).
L’étiquette est maintenant déterminée selon sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en CO2
> Une évaluation du confort d’été et de ventilation.
De nouveaux indicateurs sur le confort d’été, auxquels sont associés des leviers d’action (isolation, protection solaire) et sur la ventilation, sont proposés.
> De recommandations de travaux,
Afin de faciliter la réalisation de rénovation énergétique, le nouveau DPE intègre des recommandations de travaux. Les calculs restant relativement imprécis, ces préconisations de travaux n’ont qu’une valeur informative. Lorsque la copropriété souhaite réaliser d’importants travaux de rénovation énergétique, il est conseillé de passer par la réalisation d’un Audit Energétique dont les résultats et les préconisations de travaux seront plus précis et donc mieux adaptés à la copropriété.
> D’une évaluation des consommations énergétiques,
Une estimation en euros de la facture annuelle d’énergie figure désormais dans le DPE. Elle est présentée sous forme d’une fourchette de prix, avec l’année de référence des prix de l’énergie. L’affichage du DPE individuel est obligatoire dans les annonces immobilières à compter du 1er janvier 2022.
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Un DPE collectif doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié. Cet expert doit disposer d’une certification DPE "tous types de bâtiments" et d'une assurance de responsabilité civile.
Le technicien de diagnostic immobilier réalisera en moyenne plus de 60 contrôles qui doivent lui permettre de mesurer la qualité du bâti, des murs, des plafonds, des planchers, de l'isolation, du vitrage…
Comparées à l’ancien DPE, les modifications en termes de relevés et de réalisations des DPE collectifs sont profondes.
À titre d'exemple, le DPE collectif devra être réalisé à partir de la visite d'un échantillon de logements dans un immeuble :
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ACCEO vous accompagne dans la réalisation de votre DPE Collectif.
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La réalisation d’un DPE collectif se fait en différentes étapes. Celles-ci ont lieu au cours des assemblées générales de copropriétaires:
- Vote de la réalisation du DPE collectif. Plusieurs devis peuvent être proposés directement à cette occasion, afin que l’assemblée générale se décide rapidement
- Présentation des résultats du Diagnostic de performance énergétique réalisé.
- Vote d’un PPT (Projet Plan Pluriannuel de Travaux) pour valider la réalisation d'améliorations énergétiques et techniques du bâtiment et budgétiser la réalisation des opérations de rénovation (Lorsque le DPE est accompagné d’un PPPT - voir ci-dessous)
- Vote des travaux de rénovation : cela permet de valider au sein de l'assemblée générale, les travaux nécessaires et prioritaires vis-à-vis de la performance énergétique de la copropriété concernée.
Au niveau des délais, il faut compter environ 4 à 6 mois pour terminer le cheminement lié à la réalisation d’un DPE collectif. Il est donc préférable d’anticiper ces délais dans la planification de vos obligations.
À SAVOIR : si la copropriété souhaite se lancer dans la réalisation de travaux de rénovation énergétique importants, il est préférable de passer par un Audit énergétique dont les résultats et les recommandations seront plus précis et fiables.
Il est possible de faire prendre à l’auditeur un Engagement de Performance Energétique afin faire assumer à lui seul la garantie d’atteinte des résultats de réductions des consommations après travaux. Nous vous déconseillons la réalisation d’un Contrat de Performance Énergétique ou CPE dont la dissolution des responsabilités -réparties entre le diagnostiqueur et les entreprises de travaux - permet aux acteurs d’échapper aux sanctions en cas de non atteinte des résultats.
Le DPE collectif étant une exigence réglementaire, les copropriétés ne bénéficient pas d'aide financière pour sa réalisation.
Néanmoins, le DPE collectif peut servir de base à l’évaluation énergétique incluse dans la mission d’AMO Ma Prime Rénov’. Cette mission étant financée à hauteur de 30% par le dispositif Ma Prime Rénov’, il est possible d’obtenir son DPE collectif via ce dispositif.
Bien évidemment, cela n’a de sens que si la copropriété souhaite réellement réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le coût d’une mission d’AMO étant plus élevé que le coût d’un simple DPE Collectif.
Pour financer les travaux, une copropriété peut également bénéficier de différentes aides comme l’éco-prêt à taux zéro, la TVA au taux réduit de 5,5 %, le dispositif Ma Prime Rénov’ Copropriété …
La première et principale raison pour faire le DPE Collectif est simplement qu’il est obligatoire.
De plus les anciens DPE voient leur période de validité réduite en fonction de leur période de réalisation :
D’ici 2026 toutes les copropriétés de plus de 9 ans devront donc avoir fait ou refait un DPE collectif.
Côté DPE individuel : A compter du 01/01/23, les logements avec une forte consommation d'énergie (les passoires thermiques) vont être progressivement interdits à la location. Au 01/01/23 les logements indécents (I) (consommation supérieure à 450 kWh/m2), Au 01/01/25, les logements classés (G). Au 01/01/28, les logements classés (F). Au 01/01/34, les logements classés (E)
Outre cette obligation cette nouvelle version du DPE peut avoir quelques atouts pour les propriétaires.
En effet dans la plupart des copropriétés construites avant la mise en place des réglementations thermiques, réaliser des rénovations énergétiques bien ciblées est souvent rentable.
Dans cette optique, le nouveau DPE embarque des recommandations de travaux qui doivent permettre aux usagers de réduire leurs factures énergétiques, améliorer leur confort et augmenter la valeur verte de tous les biens du bâtiment.
À SAVOIR : une étude des notaires de France montre que chaque lettre énergétique gagnée octroie en moyenne une hausse de 5% de la valeur du bien concerné.
La réalisation d’un DPE collectif permet de réduire le coût de chaque DPE individuel. En effet, bien que le DPE collectif ne vaut plus DPE individuel comme c’était le cas avant les modifications de 2021, les relevés réalisés peuvent être utilisés pour la réalisation d’un DPE individuel. Cela facilite la réalisation d’un DPE individuel et fait donc baisser son coût.
Diagnostic Technique Global, Audit énergétique, Audit Global… Ces différentes études techniques, obligatoires ou non, ont été réalisées par de nombreuses copropriétés. Aujourd’hui la loi Climat et Résilience vient encore imposer de nouvelles études : Le DPE collectif et le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT).
Créée par la loi ALUR (Loi d'Urbanisme Habitation et Réhabilitation) du 24 mars 2014, le DTG a pour but d'appréhender l'état global du bâtiment et d’évaluer précisément les travaux d’entretien qui devront être réalisés dans les 10 années à venir.
Le texte de la loi ALUR stipule que le DTG est obligatoire pour la mise en copropriété de tout immeuble de plus de 10 ans. Ce document fournit les éléments suivants :
À l’inverse du DPE collectif, le DTG n’a pas pour but d’aider à l’amélioration des performances énergétiques du bâtiment. De plus, l’étude énergétique parfois intégrée ne respecte pas les conditions imposées pour la réalisation d’un DPE. Le DTG ne peut donc pas remplacer le DPE Collectif.
L’Audit énergétique a le même objectif qu’un diagnostic énergétique, mais l’étude réalisée est bien plus poussée et donne des résultats beaucoup plus précis.
La différence entre le DPE et l’audit énergétique réside principalement dans la méthode de calcul employée. Les méthodes les plus importantes sont : 3CL (DPE), THCEX (RT 2012) et les Simulations Thermiques Statiques ou Dynamiques (STS ou STD)
Dans les méthodes 3CL et THCEX, les calculs sont basés sur un scénario d’utilisation conventionnelle, différent du scénario d’utilisation réelle (météo, horaires d’occupation, température de consigne, température non homogène dans toutes les zones du bien, apports internes ...)
Dans les méthodes dites de Simulation Thermique (STD ou STS), les calculs sont basés sur l’utilisation réelle du bâtiment. Dans ce cadre l’auditeur crée par exemple un Jumeau numérique de la résidence et lui fait revivre les conditions climatiques réelles obtenues par la station météo France la plus proche du bâtiment.
La qualité et la précision des résultats et des préconisations sera fortement augmentée. Ce type de démarche peut permettre de mieux identifier les axes d'amélioration d'un immeuble notamment en termes de rénovations futures.
Cet audit permet d'obtenir des informations sur les investissements financiers à prévoir vis-à-vis des rénovations à prioriser.
L’audit global étant, pour schématiser, une fusion d’un DTG et d’un audit énergétique, il permettra de déterminer les travaux d’entretien et d’amélioration énergétique à prévoir dans les 10 ans à venir.
Il vous donnera la vision la plus claire et la plus complète possible d’un bâtiment.
En revanche, il ne s’agit pas là d’une obligation réglementaire et cette étude ne permet pas de délivrer le DPE collectif obligatoire dont la méthode de réalisation, strictement encadrée par la loi, ne correspond pas à celle de l’audit global.
Le PPPT est une obligation réglementaire issue de l’article 171 de la loi Climat et Résilience pour toutes les copropriétés d’habitation de plus de 15 ans.
Son objectif est de favoriser l'entretien, les investissements et la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les immeubles en copropriété.
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux doit permettre à chaque copropriété de disposer d'un outil unique répertoriant les travaux à réaliser et les opportunités énergétiques à mettre en œuvre, avec leurs coûts, leur urgence et leur performance.
Il doit s'agir d'un véritable outil d'aide à la décision leur permettant de choisir et de voter un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) adapté aux besoins de leur copropriété.
Cette obligation entre en vigueur en fonction du nombre de lots de la copropriété. Le calendrier de mise en place suit celui du DPE collectif avec 1 an d’avance.
La bonne nouvelle c’est que l’évaluation énergétique de ce PPPT doit être réalisée à partir de la méthode du DPE collectif.
Réaliser un PPPT doit donc vous permettre d’obtenir un DPE collectif réglementaire pour la copropriété.
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Pour en savoir plus sur le PPPT :
Décryptage de la réglementation du PPPT !
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