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Copropriété : Comment gérer l’interdiction de location des logements avec des DPE F et G !

Décryptage de l'interdiction de location des lettre énergétique E,F et G

Publié le: 15 - 03 - 23

Les logements qualifiés de passoires thermiques seront bientôt interdits à la location. Cette nouvelle réglementation inquiète tous les propriétaires bailleurs de logements énergivores, mais encore plus ceux des appartements en copropriété ou les marges de manœuvre sont réduites.

 -     Pourquoi interdire la location des logements avec un DPE en lettre F & G ?

-     Comment l’interdiction de louer les biens en DPE F et G va-t-elle être mise en place?? À quelle échéance?? Quel nouveau DPE (collectif ou individuel) définit la classe énergétique prise en compte ?

-     Les propriétaires concernés peuvent-ils continuer à louer leurs biens en lettre E, F & G ? Existe-t-il des dérogations ?  Des sanctions ?

Dans cet article nous allons essayer de répondre à toutes ces questions.

 

Résumé de la réglementation interdisant la location des biens en DPE F et G.

L’État interdit la location des DPE F & G qui sont aujourd’hui considéré comme des passoires thermiques.

L’objectif : imposer une rénovation énergétique des bâtiments pour respecter les engagements de réduction de la consommation énergétique française.

Les échéances : 1er janvier 2023 pour les logements les plus énergivores de la classe G, 1er janvier 2025 pour toute la classe G, 1er janvier 2028 pour toute la classe F, 1er janvier 2031 pour toute la classe E. janvier

 

Pourquoi interdire la location des logements avec DPE F et G ??

Les logements en DPE F& G vont être interdit à la location, car ils seront considérés comme des logements insalubres.


Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 vise à éliminer les passoires énergétiques du parc français.

Les passoires énergétiques, ou passoires thermiques, sont des biens immobiliers dont la consommation d’énergie (Électricité, gaz, bois, fioul…) dépasse une consommation énergétique donnée. Cette limite se base sur une consommation moyenne par mètre carré et par an.

L’isolation, la ventilation, les équipements énergivores ou non, sont pris en comptes pour déterminer la performance énergétique d’un logement. Les appartements considérés comme des passoires thermiques sont les moins performants sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).


Sont considérés comme passoire thermique les biens disposant d’une étiquette DPE :

- En F ce qui signifie qu’ils consomment entre 330 et 420 kWh/m2 par an (en énergie primaire) ou qu’ils génèrent plus de 70 kg CO2eq/m2 par an.

- En G, ceux dont la consommation annuelle dépasse les 420 kWh/m2 ou qui rejettent annuellement plus de 100 kg de CO2eq/m2.

 

D’après le SDES (Service de la donnée et des études statistiques), il y a 7,2 millions de logements dont la classe énergie du DPE est en F ou G (tous logements confondus : maisons, appartements, privé ou social, en résidences secondaires ou principales.

 

Pourquoi considérer les logements en DPE F et G comme insalubre ?

Tous les logements en lettre énergétique F et G sont naturellement inconfortables. Ils ont généralement un confort d’été déplorable lors des fortes chaleurs et sont généralement en proie à l’humidité et aux courants d’air froid en hivers. Pour compenser ses désagréments, les occupant.e.s augmentent le chauffage ou la climatisation pour tenter de compenser les déperditions de chaleur / froid.


Ces pratiques entrainent :

-     Des surconsommations générant des factures énergétiques importantes.

-     Un risque sanitaire dû au froid et à l’humidité dans les logements pour les ménages qui ne peuvent pas payer leur facture d’énergie.

-     Une augmentation des émissions de gaz à effet de serre pour la planète.

-     Une baisse de la valeur des biens immobiliers classés F ou G (valeur verte).


Ce sont toutes ces raisons qui ont poussé l’État à classer les biens en DPE F & G des logements insalubres et donc à interdire leur location.

 

Comment l’interdiction de louer les biens en DPE F et G va-t-elle être mise en place? À quelle échéance?

L’interdiction de mise en location des biens en E, F et G s’appuie sur la nouvelle méthodologie du DPE modifiée en Juillet 2021. Cette modification permet une plus grande homogénéité entre les résultats, rend le DPE juridiquement opposable et ainsi, fait de ce diagnostic une base juridique pour l’application de la loi !


DPE 2021 vs ancien DPE, quels changements ?

La remise à plat du système de DPE a facilité l’identification des logements les plus énergivores et permet la mise en place de mesures coercitives pour les faire disparaître. (L’interdiction de location…)

Entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le nouveau DPE repose sur une méthodologie plus stricte qui doit permettre d’augmenter la fiabilité (même si celles-ci restent totalement insuffisantes pour garantir un niveau d’économie après travaux. Les préconisations incluses restent d’ailleurs purement informatives).

Pour créer une pression du marché, la nouvelle version du DPE intègre une estimation des dépenses énergétiques à prévoir. Le but de cette démarche est d’augmenter la valeur verte perçue et d’inciter plus de propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.


Autre grande nouveauté : le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le but de cette obligation est de faciliter la prise de décision et la faisabilité d’opérations de rénovation énergétique.

La mise en application de cette nouvelle obligation suit le calendrier de mise en application du Projet de plan pluriannuel de travaux avec 1 an d’intervalle. Ainsi les premières copropriétés concernées par cette obligation seront les plus de 200 lots au 1er janvier 2024 (1an après l’obligation du PPPT au 1er janvier 2023)

Pour en savoir plus, retrouvez notre article sur le DPE Collectif  

 

À SAVOIR : C’est la lettre énergétique du DPE individuel qui est pris en compte pour l’interdiction de location et l’obligation de réaliser d’un audit énergétique. En effet, il est possible qu’un copropriétaire ait réalisé des travaux d’isolation thermique, de remplacement du mode de chauffage… qui permettent à l’appartement d’obtenir une meilleure lettre énergétique que celle de l’immeuble. En revanche, la lettre énergétique de l’immeuble sera la lettre énergétique la plus basse possible pour les logements qui le composent.


Quelles échéances pour l’interdiction de location des DPE F, G et E ?

Afin de laisser un peu de temps aux propriétaires de « logement à consommation énergétique excessive » pour programmer une des rénovations énergétiques globales, l’État a programmé une succession de mesures fortes qui s’étalent jusqu’en 2034 !


Le calendrier de mise en application :

- Depuis 1er janvier 2022 : toutes les annonces immobilières doivent afficher la consommation énergétique annuelle du logement et son coût moyen. Et depuis le 24 août 2022, les loyers des biens classés en F et G ne peuvent plus être augmentés.

- Depuis le 1er janvier 2023 :  les biens consommant plus de 450 kWh.m2 par an en énergie finale (petite partie des biens en lettre G) sont considérés comme énergétiquement indécents et deviennent impropres à la location. Attention, il s’agit d’une valeur en énergie finale et non primaire comme celle indiquée sur le DPE).

- Au 1er janvier 2025 : tous les logements en classes G ne pourront plus être loués. Il s’agit des biens avec une consommation supérieure à 420 kWh.m2.an en énergie primaire (celle donnée sur le DPE).

- Au 1er janvier 2028 : ce sont tous les biens immobiliers en classe énergie F qui seront interdits à la location. Cette interdiction concerne aussi bien les maisons individuelles que les appartements en copropriété ou non.

- Au 1er janvier 2034 : Ce sera le tour des biens avec un DPE en lettre E de ne plus pouvoir être loués. L’ensemble de ces logements entrera alors dans la catégorie des logements indécents.


Y a-t-il des obligations concernant la vente des biens immobiliers en lette E, F ou G ?

Si vous pensiez résoudre le problème en vous séparant de vos biens, sachez que la vente d’une passoire thermique est elle aussi soumise à de nouvelles règles qui entrent en vigueur au 1er avril 2023.

Pour vendre un logement classé en E, F ou G, le propriétaire devra faire réaliser un audit énergétique et le remettre à l’acheteur.

L’audit énergétique étant une étude énergétique qui ne peut être réalisée qu’à l’échelle d’un bâtiment, cette obligation n’est valable que pour tous les bâtiments en monopropriété (pas pour les copropriétés)

Cette étude permet d’obtenir des résultats plus précis que le DPE et ses résultats intègrent un ou plusieurs plans de travaux permettant une rénovation énergétique performante.

 

Les propriétaires concernés peuvent-ils continuer à louer leurs biens en lettre E, F & G ?

Dans les faits, les propriétaires peuvent continuer à louer leurs logements considérés comme indécents, mais ils seront dans l’illégalité.


Quelles sont les sanctions prévues en cas de non-respect des interdictions de location des appartements en lettre E, F et G du DPE ?

Les sanctions légales restent à définir par décret, mais la nouvelle version du DPE est opposable, ce qui signifie que le locataire peut se retourner contre son bailleur si la lettre énergétique du logement loué est supérieure à celle annoncée dans le bail.

Dans ce cas, la rénovation énergétique du logement pourra être imposée au propriétaire ainsi qu’une réduction du loyer et le versement de dommages et intérêts au locataire.


Existe-t-il des exceptions à l’interdiction de location des passoires thermiques ?

Effectivement, il existe des exceptions qui permettent à certains logements de continuer à être loués malgré une consommation énergétique plus élevée.

Les exceptions prévues par le décret n° 2022-510 du 8 avril 2022 concernent les biens pour lesquels des travaux de rénovation énergétique :

1° Entraîneraient des modifications de l'état des parties extérieures ou des éléments d'architecture et de décoration de la construction, en contradiction avec les règles et prescriptions prévues pour les monuments historiques, les sites patrimoniaux, les sites inscrits ou classés ou les règlements de plan d'occupation des sols.

2° Excéderaient 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l'immobilier.

3° Feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos couvert du bâtiment. Ce risque doit être justifié par une note argumentée rédigée par un expert en bâtiment.

4° Ne seraient pas conformes à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l'aspect des façades et à leur implantation.

Il est important de noter que ces exceptions sont soumises à des critères précis et qu'il appartient aux propriétaires de prouver qu'ils remplissent ces critères pour pouvoir continuer à louer leurs biens immobiliers.

 

Comment éviter l’interdiction de location des DPE F et G ?

Hormis les exceptions vues ci-dessus, le seul moyen d’éviter l’interdiction de location est la rénovation énergétique.

Malheureusement, les « monogestes » (1 seule action de rénovation) sont rarement suffisamment efficaces. Il faut donc adopter un programme de rénovation énergétique performante.

Ce type de programme combine plusieurs travaux de rénovation énergétique : une isolation des murs, un remplacement des menuiseries, l’installation d’une ventilation double flux, le changement du système de chauffage…


Ces actions de rénovation énergétique globale sont couteuses, mais font l’objet de nombreuses aides : Ma prime rénov’, les CEE rénovation globale, …

Des aides substantielles qui permettent de rénover à moindre coût et avec des professionnels qualifiés les copropriétés les plus énergivores. Ce type de rénovation permet de gagner plusieurs lettres et valorise énormément les appartements composant l’immeuble qui en bénéficie. L’ordre des notaires a établi qu’une lettre énergétique de gagnée permet d’augmenter la valeur du bien de 5% en moyenne.


Des problématiques spécifiques aux copropriétés

En copropriété, l’accord de l’assemblée générale est nécessaire pour tous les travaux impactant les parties communes. Hors une rénovation énergétique globale passe généralement par d’importants travaux sur les façades avec l’ITE ou le changement des menuiseries, sur la chaufferie avec les changements de chaudière collective…

Il est alors nécessaire de faire voter la réalisation des travaux en AG, puis la validation des devis, la mise en œuvre des chantiers… Cela prend alors du temps.

Dans certains cas, quelques propriétaires occupants peuvent ploquer la réalisation de travaux en votant contre lors des AG. Dans ce cas, le propriétaire bailleur qui ne pourrait pas sortir de l’obligation par des actions individuelles pourra se retourner contre le syndicat des copropriétaires pour le préjudice.